Quyết định khởi công một ngôi nhà luôn đi kèm với hàng loạt lựa chọn cân não, trong đó việc hoạch định ngân sách là bước đi quyết định sự thành bại của toàn bộ công trình. Tại thị trường xây dựng đầy biến động tại TP.HCM, việc nắm bắt chính xác Đơn giá xây dựng phần thô mới nhất năm 2026 sẽ giúp chủ đầu tư chủ động tối ưu hóa tài chính, hạn chế tối đa rủi ro phát sinh ngoài tầm kiểm soát. Bài viết dưới đây chia sẻ góc nhìn thực tế từ các kỹ sư giàu kinh nghiệm, phân tích chi tiết định mức chi phí, cách tính diện tích và các tiêu chuẩn kỹ thuật cốt lõi khi thi công.
Hiểu đúng về xây dựng phần thô gồm những gì?
Nhiều gia chủ thường lầm tưởng phần thô chỉ đơn giản là xây gạch và đổ bê tông. Thực tế, phần thô chính là "khung xương chịu lực" quyết định tuổi thọ, độ an toàn và độ bền vững của ngôi nhà trước các tác động của thời tiết và thời gian.
Một gói thi công phần thô tiêu chuẩn hiện nay thường bao gồm hai phần việc chính là cung cấp vật tư thô và cung cấp nhân công cho cả giai đoạn thô lẫn giai đoạn hoàn thiện. Điều này có nghĩa là nhà thầu sẽ chịu trách nhiệm toàn bộ về vật liệu kết cấu và thợ xây dựng cho đến khi bàn giao nhà.
Các loại vật tư thô nhà thầu cung cấp
- Sắt, thép xây dựng (thường dùng các thương hiệu uy tín như Việt Nhật, Hòa Phát).
- Xi măng đổ bê tông và xi măng xây tô (Insee, Hà Tiên).
- Cát vàng sàng kỹ dùng cho đổ bê tông, cát cánh trung cho xây tô.
- Đá xanh 1x2 cho bê tông dầm sàn, đá 4x6 cho phần móng.
- Gạch tuynel chất lượng cao từ các thương hiệu Bình Dương, Đồng Nai.
- Ống nước lạnh, nước nóng âm tường (Bình Minh, Vesbo).
- Dây điện, cáp mạng, đế âm tường (Panasonic, Cadivi).
- Hóa chất chống thấm chuyên dụng cho sê-nô, nhà vệ sinh, ban công (Sika).
Hạng mục nhân công đi kèm
- Đào đất móng, bể phốt, hố ga, thi công hệ thống thoát nước mưa và nước thải.
- Lắp dựng cốt pha, cốt thép, đổ bê tông móng, cột, dầm, sàn các tầng.
- Xây tường bao quanh và tường ngăn chia các phòng bằng gạch ống.
- Tô trát hoàn thiện toàn bộ bề mặt tường trong và ngoài nhà.
- Nhân công hoàn thiện: ốp lát gạch nền, gạch tường, sơn nước, lắp đặt thiết bị điện, thiết bị vệ sinh (vật tư hoàn thiện do chủ nhà tự mua).
Bảng đơn giá xây dựng phần thô TP.HCM cập nhật 2026
Chi phí xây dựng chịu ảnh hưởng trực tiếp bởi giá nguyên vật liệu và nhân công tại từng thời điểm. Dưới đây là bảng định mức chi phí tham khảo được tổng hợp dựa trên mặt bằng chung tại khu vực TP.HCM cho năm 2026.
Đơn giá thi công cho từng loại hình công trình
- Xây dựng nhà phố hiện đại (mái tôn hoặc mái bê tông): Dao động từ 3.400.000 đến 3.700.000 VNĐ/m². Đây là phân khúc phổ biến nhất, phù hợp cho các gia đình trẻ muốn tối ưu công năng trên diện tích đất vừa phải.
- Xây dựng nhà phố tân cổ điển: Dao động từ 3.600.000 đến 3.900.000 VNĐ/m². Mức giá cao hơn do đòi hỏi kỹ thuật đắp phào chỉ, chỉ phào ban công và xử lý các chi tiết mặt tiền cầu kỳ hơn.
- Xây dựng biệt thự hiện đại: Dao động từ 3.800.000 đến 4.200.000 VNĐ/m². Biệt thự thường có khẩu độ dầm lớn, sàn dày hơn và yêu cầu kết cấu móng vững chắc hơn nhà phố thông thường.
- Xây dựng biệt thự cổ điển/Tân cổ điển sang trọng: Từ 4.200.000 đến 4.800.000 VNĐ/m² hoặc cao hơn tùy thuộc vào độ phức tạp của các chi tiết đắp vẽ thủ công, hệ thống cột cổ điển và vòm mái phức tạp.
Mức đơn giá trên áp dụng cho các công trình có tổng diện tích xây dựng tiêu chuẩn từ 350m² trở lên, xe tải chở vật tư có thể tiếp cận trực tiếp công trình và có vị trí tập kết vật tư thuận lợi.
Phương pháp tính diện tích xây dựng theo hệ số chuẩn xác
Để tự tính toán được sơ bộ chi phí xây nhà, chủ đầu tư cần hiểu rõ cách tính diện tích xây dựng theo hệ số. Mỗi phần của ngôi nhà có mức độ phức tạp và hao phí vật tư khác nhau, do đó hệ số quy đổi cũng khác nhau.
Cách tính hệ số diện tích phổ biến tại TP.HCM
- Phần móng:
- Móng băng: Tính 50% - 60% diện tích tầng trệt.
- Móng cọc (đã bao gồm đổ bê tông sàn trệt): Tính 30% - 50% diện tích.
- Móng bè: Tính 100% diện tích tầng trệt.
- Phần tầng hầm (tính riêng so với móng):
- Độ sâu từ 1.0m đến 1.3m: Tính 150% diện tích.
- Độ sâu từ 1.3m đến 1.7m: Tính 170% diện tích.
- Độ sâu từ 1.7m đến 2.0m: Tính 200% diện tích.
- Phần thân nhà:
- Tầng trệt, lầu 1, lầu 2...: Tính 100% diện tích sàn mỗi tầng.
- Thông tầng (khoảng trống giữa các tầng lớn hơn 8m²): Tính 50% diện tích sàn thông tầng đó.
- Phần mái nhà:
- Mái tôn (đã bao gồm xà gồ sắt): Tính 30% diện tích.
- Mái bê tông cốt thép (BTCT) không lát gạch: Tính 50% diện tích.
- Mái ngói hệ kèo sắt (không đổ bê tông): Tính 60% - 70% diện tích mái nghiêng.
- Mái đổ bê tông dán ngói: Tính 100% diện tích mái nghiêng.
Ví dụ tính chi phí thực tế cho một ngôi nhà phố 3 tầng
Giả sử bạn cần xây dựng một ngôi nhà phố hiện đại, diện tích đất 5m x 15m (75m²), quy mô 1 trệt, 2 lầu, sử dụng móng cọc và mái BTCT phẳng. Đơn giá áp dụng là 3.500.000 VNĐ/m².
- Phần móng cọc: 75m² x 30% = 22.5m²
- Tầng trệt: 75m² x 100% = 75m²
- Lầu 1: 75m² x 100% = 75m²
- Lầu 2: 75m² x 100% = 75m²
- Mái BTCT: 75m² x 50% = 37.5m²
- Tổng diện tích xây dựng tính toán: 22.5 + 75 + 75 + 75 + 37.5 = 285m²
- Ước tính chi phí xây dựng phần thô: 285m² x 3.500.000 VNĐ = 997.500.000 VNĐ.
Những yếu tố thực tế làm biến động đơn giá thi công
Khi nhận báo giá từ các nhà thầu, gia chủ thường thấy có sự chênh lệch dù cùng một diện tích sàn. Điều này xuất phát từ các yếu tố đặc thù của từng công trình thực tế tại TP.HCM.
Đường hẻm và điều kiện vận chuyển
Tại các quận trung tâm như Quận 1, Quận 3, Phú Nhuận hay Bình Thạnh, hệ thống hẻm nhỏ, ngoằn ngoèo rất phổ biến. Nếu hẻm dưới 3m, xe bồn đổ bê tông tươi hay xe tải lớn không thể vào trực tiếp. Nhà thầu phải dùng xe ba gác, xe thô sơ trung chuyển vật tư hoặc bơm bê tông tự hành từ xa. Chi phí nhân công bốc xếp và hao hụt vật liệu trong trường hợp này sẽ đẩy đơn giá tăng thêm từ 100.000 đến 300.000 VNĐ/m².
Địa chất khu vực xây dựng
Khu vực phía Nam thành phố như Quận 7, Nhà Bè, Bình Chánh, Quận 8 có nền đất yếu, sụt lún nhiều do nằm gần sông rạch. Việc xử lý gia cố nền móng đòi hỏi kỹ thuật cao, khối lượng bê tông móng lớn hơn nhiều so với khu vực đất cứng như Quận 12, Gò Vấp, Thủ Đức. Chi phí móng tại các vùng đất yếu luôn cao hơn và cần khảo sát địa chất kỹ lưỡng trước khi đưa ra phương án kết cấu tối ưu.
Quy mô diện tích xây dựng
Diện tích xây dựng càng nhỏ thì đơn giá trên mỗi mét vuông càng cao do định mức hao phí nhân công và chi phí quản lý cố định của nhà thầu không thay đổi quá nhiều. Một công trình có diện tích sàn dưới 200m² thường sẽ có đơn giá cao hơn công trình trên 400m² từ 5% đến 10%.
Quy trình giám sát kỹ thuật thi công phần thô tiêu chuẩn
Một ngôi nhà đẹp trước hết phải là một ngôi nhà vững chãi. Để đảm bảo chất lượng kết cấu bền vững theo năm tháng, quy trình giám sát tại công trường cần tuân thủ nghiêm ngặt các bước kỹ thuật sau:
Kiểm tra và nghiệm thu cốp pha cốt thép
Cốp pha phải đảm bảo độ kín khít, không bị chảy nước xi măng khi đổ bê tông. Hệ thống cây chống, đà giáo phải chắc chắn để chịu lực nén cực lớn của khối bê tông ướt. Cốt thép phải được đặt đúng khoảng cách, đúng đường kính thiết kế, được kê lót cẩn thận bằng các cục kê bê tông chuyên dụng để tạo lớp bảo vệ thép cốt, tránh tình trạng rỉ sét dầm sàn sau này.
Công tác đổ bê tông và bảo dưỡng
Bê tông tươi khi đưa đến công trường phải có chứng chỉ xuất xưởng, tiến hành đúc mẫu thử tại chỗ để kiểm tra mác bê tông. Quá trình đổ bê tông phải liên tục, dùng máy đầm dùi kỹ để tránh tạo các hốc rỗng trong dầm cột. Sau khi đổ xong, việc tưới nước bảo dưỡng liên tục trong 7 ngày đầu là bắt buộc để bê tông đạt được cường độ thiết kế tối đa, tránh hiện tượng nứt nẻ chân chim.
Xây tô tường bao che
Gạch trước khi xây phải được tưới nước ẩm để không hút nước từ vữa xi măng, tăng độ liên kết. Tại các vị trí tiếp giáp giữa tường gạch và cột bê tông, bắt buộc phải đóng lưới thép mắt cáo chống nứt trước khi tiến hành tô trát. Đây là lỗi kỹ thuật rất phổ biến ở các công trình giá rẻ, dẫn đến tình trạng nứt dọc ở góc tường sau vài năm sử dụng.
Kinh nghiệm vàng để tránh bẫy phát sinh chi phí
Rất nhiều chủ nhà rơi vào tình trạng dở khóc dở cười khi ngân sách ban đầu dự tính một đằng nhưng khi hoàn thành lại đội lên gấp rưỡi. Để bảo vệ quyền lợi của mình, bạn cần lưu ý:
- Yêu cầu bảng bóc tách khối lượng chi tiết (BOQ): Không nên đồng ý ký hợp đồng chỉ dựa trên đơn giá m². Hãy yêu cầu nhà thầu liệt kê chi tiết số lượng sắt thép, khối lượng cát đá, số lượng gạch xây... Sự minh bạch ngay từ đầu là cơ sở để giải quyết các tranh chấp về sau.
- Rõ ràng về chủng loại vật tư: Hợp đồng phải ghi rõ nhãn hiệu, quy cách vật tư thô. Tránh những cụm từ chung chung như "sắt thép tương đương" hay "gạch chất lượng cao".
- Chính sách bảo hành kết cấu rõ ràng: Đối với phần thô kết cấu chịu lực, thời hạn bảo hành tối thiểu phải từ 5 năm trở lên để đảm bảo tính chịu lực và an toàn của công trình trước các biến động địa chất sau khi đưa vào vận hành.
Xây dựng Tân Hoàng Phát – Đơn vị thiết kế thi công trọn gói uy tín
Với nhiều năm kinh nghiệm thực chiến trong lĩnh vực thiết kế kiến trúc và thi công xây dựng tại khu vực phía Nam, Xây dựng Tân Hoàng Phát tự hào mang đến cho khách hàng những giải pháp không gian sống hoàn mỹ, tối ưu về mặt chi phí và bền vững về mặt kết cấu.
Chúng tôi sở hữu đội ngũ kiến trúc sư, kỹ sư kết cấu và thợ thi công lành nghề, am hiểu sâu sắc về địa chất từng khu vực tại TP.HCM. Tân Hoàng Phát cam kết mang lại quy trình làm việc chuẩn chỉnh, báo giá minh bạch và không phát sinh bất kỳ chi phí ngoài hợp đồng nào trong suốt quá trình triển khai dự án.
Bên cạnh thế mạnh về thi công phần thô, chúng tôi còn cung cấp các gói dịch vụ toàn diện bao gồm: thi công xây dựng nhà phố, xây dựng biệt thự sang trọng, cải tạo nhà ở cũ nát thành không gian sống hiện đại, thiết kế nội thất tinh tế và hoàn thiện nội thất công trình chuyên nghiệp. Mỗi công trình do Tân Hoàng Phát đảm nhận đều là một tác phẩm nghệ thuật kết hợp giữa khoa học kết cấu và tư duy thẩm mỹ hiện đại.
Hãy liên hệ ngay với chúng tôi để nhận tư vấn chi tiết và báo giá chính xác nhất cho ngôi nhà tương lai của bạn.
Thông tin liên hệ chi tiết:
Xây dựng Tân Hoàng Phát
Địa chỉ: 88/89/17A Nguyễn Văn Quỳ, Phường Phú Thuận, TP Hồ Chí Minh, Việt Nam
Hotline: 0941.144.744
Điện thoại: 0941.144.744
Email: tanhoangphatcons@gmail.com
Website: tanhoangphatcons.com
