Chuẩn bị xây dựng tổ ấm vào năm 2026, mối quan tâm hàng đầu của hầu hết gia chủ là dự toán ngân sách sao cho tối ưu và sát với thực tế nhất. Trong đó, đơn giá xây dựng phần thô chính là nền tảng quyết định trực tiếp đến chi phí tổng thể cũng như độ vững chãi của toàn bộ công trình. Việc nắm rõ các yếu tố cấu thành đơn giá, cách tính diện tích và xu hướng biến động giá nguyên vật liệu sẽ giúp chủ đầu tư chủ động về mặt tài chính, tránh phát sinh những khoản chi phí không đáng có trong quá trình thi công.
Hiểu đúng về xây dựng phần thô nhà phố
Xây dựng phần thô được ví như việc tạo dựng bộ khung xương cho cơ thể con người. Đây là giai đoạn định hình hình dáng, kết cấu chịu lực và độ bền vững của ngôi nhà trước các tác động từ môi trường. Một phần thô vững chắc, chuẩn kỹ thuật sẽ giúp các công đoạn hoàn thiện phía sau diễn ra thuận lợi, đồng thời kéo dài tuổi thọ cho công trình.
Thông thường, gói thi công phần thô của các nhà thầu uy tín sẽ bao gồm hai phần việc chính: cung cấp toàn bộ vật tư thô (cát, đá, xi măng, sắt thép, gạch xây, ống nước, dây điện) và cung cấp nhân công cho cả hai giai đoạn thi công thô lẫn hoàn thiện. Điều này có nghĩa là, dù gọi là xây dựng phần thô nhưng thợ xây vẫn sẽ đảm nhận việc ốp lát gạch, sơn nước, lắp đặt thiết bị vệ sinh do gia chủ tự mua về.
Do tính chất quan trọng liên quan đến an toàn chịu lực, các sai sót ở phần thô cực kỳ khó khắc phục sau khi ngôi nhà đã đi vào hoạt động. Những hiện tượng như nứt tường, thấm dột sàn mái hay sụt lún móng hầu hết đều bắt nguồn từ việc thi công phần thô cẩu thả hoặc sử dụng vật tư kém chất lượng.
Dự báo đơn giá xây dựng phần thô nhà phố năm 2026
Bước sang năm 2026, thị trường xây dựng dự kiến có nhiều biến động do sự thay đổi của chi phí nhân công, các quy định nghiêm ngặt hơn về an toàn lao động và xu hướng biến đổi giá của nhóm vật liệu xây dựng cốt lõi như thép, xi măng và cát sông tự nhiên. Cát xây dựng chất lượng cao ngày càng khan hiếm dẫn đến mức giá có xu hướng tăng nhẹ so với các năm trước.
Dựa trên khảo sát thực tế và các chỉ số kinh tế, đơn giá xây dựng phần thô nhà phố năm 2026 dự kiến dao động trong các phân khúc cụ thể như sau:
- Nhà phố hiện đại (mặt tiền đơn giản, đường hẻm nhỏ): Chi phí dao động từ 3.400.000 VNĐ/m² đến 3.600.000 VNĐ/m².
- Nhà phố tiêu chuẩn (mặt tiền thông thường, đường lớn dễ vận chuyển): Chi phí dao động từ 3.600.000 VNĐ/m² đến 3.800.000 VNĐ/m².
- Nhà phố tân cổ điển hoặc bán cổ điển: Do yêu cầu đắp chỉ, phào và các chi tiết kiến trúc phức tạp hơn, đơn giá dao động từ 3.800.000 VNĐ/m² đến 4.200.000 VNĐ/m².
- Xây dựng biệt thự phố hoặc biệt thự vườn: Yêu cầu kỹ thuật cao, khẩu độ dầm lớn, đơn giá dao động từ 4.200.000 VNĐ/m² đến 4.800.000 VNĐ/m².
Đơn giá này thường áp dụng cho các công trình có tổng diện tích xây dựng tiêu chuẩn từ 250m² trở lên và có đường hẻm vận chuyển vật tư rộng trên 5m. Đối với các công trình có diện tích nhỏ hơn hoặc nằm sâu trong hẻm nhỏ, các đơn vị thi công sẽ áp dụng bảng hệ số phát sinh hoặc khảo sát báo giá trực tiếp theo quy mô thực tế.
Cách tính diện tích xây dựng phần thô tiêu chuẩn
Để tự dự toán chi phí xây dựng, gia chủ cần nắm rõ công thức tính mét vuông xây dựng. Mỗi bộ phận của ngôi nhà đều có hệ số tính diện tích khác nhau tùy thuộc vào mức độ hao phí nhân công và vật tư. Dưới đây là cách tính phổ biến nhất đang được áp dụng rộng rãi:
1. Phần móng
- Móng đơn: Tính khoảng 30% - 40% diện tích tầng trệt.
- Móng băng: Tính khoảng 50% - 60% diện tích tầng trệt.
- Móng cọc (không bao gồm chi phí ép cọc): Tính khoảng 40% - 50% diện tích tầng trệt.
2. Phần tầng hầm (nếu có)
- Độ sâu từ 1.0m đến 1.3m so với code vỉa hè: Tính 150% diện tích.
- Độ sâu từ 1.3m đến 1.7m: Tính 170% diện tích.
- Độ sâu từ 1.7m đến 2.0m: Tính 200% diện tích.
3. Phần thân nhà
- Tầng trệt, lầu 1, lầu 2 và các tầng lầu phía trên: Tính 100% diện tích.
- Thông tầng (nếu có diện tích lớn hơn 8m²): Tính 50% diện tích; nếu nhỏ hơn 8m² tính 100% diện tích.
4. Phần mái và ban công
- Mái tôn: Tính 30% diện tích (bao gồm xà gồ sắt và tôn lợp).
- Mái bê tông cốt thép (BTCT) không lát gạch: Tính 50% diện tích.
- Mái BTCT có lát gạch chống nóng: Tính 60% diện tích.
- Mái ngói hệ kèo sắt: Tính 70% diện tích (tính theo mặt nghiêng).
- Mái ngói đổ bê tông cốt thép rồi dán ngói: Tính 100% diện tích (tính theo mặt nghiêng).
Ví dụ thực tế cách tính chi phí
Giả sử bạn cần xây dựng một ngôi nhà phố 3 tầng (1 trệt, 2 lầu) trên nền đất 5m x 15m (diện tích sàn 75m²), sử dụng móng cọc và mái bê tông cốt thép phẳng. Cách tính diện tích xây dựng như sau:
- Móng cọc: 75m² x 40% = 30m²
- Tầng trệt: 75m² x 100% = 75m²
- Lầu 1: 75m² x 100% = 75m²
- Lầu 2: 75m² x 100% = 75m²
- Mái BTCT: 75m² x 50% = 37.5m²
Tổng diện tích xây dựng tính giá: 30 + 75 + 75 + 75 + 37.5 = 292.5m².
Với đơn giá xây dựng phần thô áp dụng dự kiến là 3.600.000 VNĐ/m², tổng chi phí xây dựng phần thô của ngôi nhà này sẽ là: 292.5m² x 3.600.000 VNĐ = 1.053.000.000 VNĐ (Một tỷ không trăm năm mươi ba triệu đồng).
Các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí thi công thô
Nhiều gia chủ thường thắc mắc tại sao cùng một diện tích sàn nhưng nhà mình lại có báo giá cao hơn nhà hàng xóm. Thực tế, đơn giá xây dựng phần thô phụ thuộc vào nhiều yếu tố đặc thù của từng công trình:
Điều kiện địa chất đất nền
Những khu vực đất yếu như gần sông, kênh rạch hoặc đất sụt lún cũ yêu cầu giải pháp gia cố móng phức tạp. Việc chuyển đổi từ móng đơn sang móng băng hay móng cọc ép, cọc khoan nhồi sẽ đẩy chi phí vật tư phần móng lên cao hơn.
Vị trí và điều kiện thi công
Công trình nằm ở mặt tiền đường lớn, xe tải chở cát đá dễ dàng ra vào sẽ có giá tốt hơn các ngôi nhà nằm sâu trong hẻm nhỏ. Với những con hẻm dưới 3m, việc vận chuyển vật liệu phải trung chuyển bằng xe ba gác hoặc khuân vác thủ công, làm gia tăng đáng kể chi phí nhân công.
Bản vẽ thiết kế kiến trúc
Một thiết kế đơn giản, vuông vức sẽ tiết kiệm cốp pha và đẩy nhanh tiến độ xây tô. Ngược lại, các thiết kế có nhiều giật cấp, ban công uốn lượn, khẩu độ dầm dài không cột giữa hay trần cao thông tầng đòi hỏi kỹ thuật đổ bê tông phức tạp, lượng sắt thép sử dụng nhiều hơn và tay nghề thợ phải cực kỳ vững vàng.
Chất lượng chủng loại vật tư thô
Dù là phần thô nhưng thị trường vẫn có nhiều phân khúc vật tư. Việc lựa chọn các thương hiệu sắt thép uy tín (Hòa Phát, Pomina), xi măng cao cấp (Insee, Vicem), gạch tuynel chất lượng cao so với các loại vật liệu trôi nổi không rõ nguồn gốc có thể tạo ra chênh lệch chi phí từ 5% đến 10% trên tổng giá trị gói thầu.
Hạng mục công việc chi tiết trong gói xây dựng phần thô
Để kiểm soát chất lượng công trình và giám sát nhà thầu hiệu quả, gia chủ cần nắm rõ các hạng mục công việc cụ thể sẽ được triển khai tại công trường:
Giai đoạn chuẩn bị và làm móng
- Định vị tim móng, ranh giới đất và cao độ chuẩn cho ngôi nhà.
- Đào đất hố móng, dầm móng, đà kiềng, hầm tự hoại và hố ga.
- Đập đầu cọc bê tông cốt thép (đối với móng cọc).
- Đổ bê tông lót móng để tạo bề mặt sạch sẽ trước khi đặt thép.
- Gia công, lắp dựng cốt thép móng, dầm móng và đổ bê tông móng.
Giai đoạn thi công phần khung (Thân nhà)
- Lắp dựng cốt thép, cốp pha và đổ bê tông cột cho các tầng.
- Xây dựng hệ thống tường bao che xung quanh và tường ngăn chia phòng theo bản vẽ.
- Lắp dựng cốp pha dầm, sàn, cầu thang và tiến hành đi đường ống điện âm sàn trước khi đổ bê tông.
- Đổ bê tông dầm, sàn, cầu thang cho từng tầng lầu và sàn mái.
- Bảo dưỡng bê tông hàng ngày bằng nước để đảm bảo đạt mác bê tông tiêu chuẩn.
Giai đoạn xây tô và đi hệ thống điện nước âm tường
- Xây tường ngăn, tường trang trí và tiến hành tô trát tường trong, tường ngoài.
- Cán nền các tầng lầu, sân thượng, ban công và nhà vệ sinh để tạo độ phẳng trước khi lát gạch.
- Đi hệ thống đường ống bảo vệ dây điện, dây cáp truyền hình, internet âm tường.
- Lắp đặt hệ thống cấp thoát nước lạnh âm tường (chưa bao gồm hệ thống nước nóng).
- Chống thấm sê nô, sàn vệ sinh, ban công và sàn mái bằng các hóa chất chống thấm chuyên dụng.
Kinh nghiệm lựa chọn nhà thầu xây dựng uy tín
Một bản hợp đồng rõ ràng và một nhà thầu có tâm là chìa khóa quyết định sự thành bại của công trình. Khi đánh giá các đơn vị thi công, gia chủ nên lưu ý các điểm sau:
Minh bạch trong bảng chủng loại vật tư: Hợp đồng thi công phải ghi rõ nhãn hiệu, quy cách vật tư sử dụng. Ví dụ: Thép sử dụng thương hiệu nào, cát dùng cát hạt lớn hay hạt mịn, ống nước dùng nhựa Bình Minh hay Tiền Phong. Tuyệt đối không chấp nhận các điều khoản chung chung như "vật tư chất lượng tương đương".
Cam kết không phát sinh chi phí: Nhà thầu chuyên nghiệp sẽ khảo sát kỹ hiện trạng và đưa ra bản dự toán chi tiết ngay từ đầu. Hãy yêu cầu điều khoản cam kết giữ nguyên đơn giá trong suốt quá trình thi công, trừ trường hợp gia chủ chủ động thay đổi thiết kế.
Chính sách bảo hành rõ ràng: Phần thô của ngôi nhà cần được bảo hành kết cấu tối thiểu từ 3 đến 5 năm. Các lỗi như thấm dột, nứt tường do lún cần được ghi rõ thời gian khắc phục và trách nhiệm đền bù cụ thể trong hợp đồng.
Với năng lực thiết kế xây dựng chuyên nghiệp và kinh nghiệm thực chiến qua hàng trăm công trình nhà phố, biệt thự tại khu vực miền Nam, Xây dựng Tân Hoàng Phát cam kết mang đến giải pháp thi công toàn diện. Chúng tôi không chỉ cung cấp dịch vụ thi công phần thô đạt chuẩn kỹ thuật cao mà còn đồng hành cùng khách hàng từ khâu thiết kế nội thất đến hoàn thiện nội thất công trình, mang lại sự an tâm tuyệt đối cho gia chủ.
Thông tin liên hệ chi tiết
Xây dựng Tân Hoàng Phát
Địa chỉ: 88/89/17A Nguyễn Văn Quỳ, Phường Phú Thuận, TP Hồ Chí Minh, Việt Nam
Hotline: 0941.144.744
Điện thoại: 0941.144.744
Email: tanhoangphatcons@gmail.com
Website: tanhoangphatcons.com
