Quyết định làm nhà luôn đi kèm với hàng trăm nỗi lo, trong đó việc tối ưu chi phí nhưng vẫn đảm bảo kết cấu vững chắc cho ngôi nhà là ưu tiên hàng đầu của mọi gia chủ. Việc nắm rõ Báo giá xây dựng phần thô mới nhất tại TP.HCM năm 2026 sẽ giúp chủ đầu tư chủ động về tài chính, hạn chế tối đa các khoản phát sinh không đáng có trong suốt quá trình thi công. Bài viết dưới đây từ Xây dựng Tân Hoàng Phát sẽ cung cấp thông tin chi tiết về đơn giá, cách tính diện tích chuẩn xác cùng những kinh nghiệm thực tế khi triển khai phần xương sống cho công trình.
Thi công phần thô là gì và tầm quan trọng đối với kết cấu nhà
Trong quy trình thiết kế xây dựng và thi công một công trình, phần thô được ví như bộ khung xương quyết định tính an toàn, độ bền vững và tuổi thọ của ngôi nhà. Thi công phần thô bao gồm việc làm móng, bể ngầm, hệ thống kết cấu chịu lực (khung, cột, dầm, sàn bê tông cốt thép), cầu thang, xây tường bao che và tường ngăn phòng, tô trát tường, lắp đặt hệ thống đường ống điện nước âm tường.
Khác với phần hoàn thiện nội thất công trình vốn dễ dàng thay đổi hay sửa chữa theo sở thích, phần thô một khi đã hoàn thành và đưa vào sử dụng thì cực kỳ khó can thiệp. Nếu xảy ra các sự cố như nứt dầm, lún móng, thấm tường hay rò rỉ đường nước âm sàn, việc khắc phục không chỉ tốn kém gấp nhiều lần so với chi phí ban đầu mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến an toàn của các thành viên trong gia đình. Do đó, đầu tư nghiêm túc vào giai đoạn xây dựng phần thô với nguồn vật tư chất lượng là bài toán kinh tế thông minh và bền vững nhất.
Báo giá xây dựng phần thô 2026 mới nhất tại TP.HCM
Đơn giá xây dựng phần thô tại khu vực miền Nam nói chung và TP.HCM nói riêng có sự dao động tùy thuộc vào quy mô công trình, điều kiện thi công và phong cách kiến trúc. Xây dựng Tân Hoàng Phát xin gửi đến quý khách hàng bảng báo giá chi tiết được cập nhật mới nhất cho năm 2026:
- Đơn giá xây dựng nhà phố hiện đại: 3.400.000 – 3.700.000 VNĐ/m² (Áp dụng cho công trình có tổng diện tích sàn xây dựng lớn hơn 350m², đường hẻm lớn xe tải vào được).
- Đơn giá xây dựng nhà phố tân cổ điển: 3.600.000 – 3.900.000 VNĐ/m² (Do yêu cầu cao hơn về kỹ thuật đắp phào chỉ, gờ chỉ dầm cột phức tạp).
- Đơn giá xây dựng biệt thự hiện đại: 3.800.000 – 4.200.000 VNĐ/m² (Yêu cầu khẩu độ dầm lớn, sàn dày và các biện pháp thi công bao che phức tạp).
- Đơn giá xây dựng biệt thự cổ điển/tân cổ điển: 4.200.000 – 4.800.000 VNĐ/m² (Đòi hỏi tay nghề thợ bậc cao để đắp vẽ các chi tiết hoa văn uốn lượn tỉ mỉ).
- Đơn giá cải tạo nhà ở (phần kết cấu): 1.800.000 – 2.500.000 VNĐ/m² (Tùy thuộc vào hiện trạng công trình và mức độ gia cố móng dầm).
Đơn giá trên đã bao gồm toàn bộ chi phí vật tư thô (sắt, thép, cát, đá, xi măng, gạch xây, ống nước, dây điện...) đạt chuẩn chất lượng cùng chi phí nhân công xây dựng thô và nhân công hoàn thiện (như ốp lát gạch, lắp thiết bị vệ sinh, sơn nước).
Cách tính diện tích xây dựng phần thô chuẩn quy định
Để tự dự toán được ngân sách xây dựng, gia chủ cần hiểu rõ cách tính tổng diện tích sàn xây dựng (m2 xây dựng) chứ không đơn thuần là lấy diện tích đất nhân với số tầng. Công thức tính diện tích phần thô hiện hành được quy đổi theo tỷ lệ phần trăm như sau:
1. Phần móng nhà
- Móng băng: Tính bằng 50% - 60% diện tích tầng trệt.
- Móng cọc (chưa tính cọc): Tính bằng 30% - 40% diện tích tầng trệt.
- Móng bè: Tính bằng 100% diện tích tầng trệt.
2. Phần tầng hầm (nếu có)
- Hầm có độ sâu từ 1.0m đến dưới 1.3m so với vỉa hè: Tính 150% diện tích.
- Hầm có độ sâu từ 1.3m đến dưới 1.7m: Tính 170% diện tích.
- Hầm có độ sâu từ 1.7m đến dưới 2.0m: Tính 200% diện tích.
- Hầm có độ sâu trên 2.0m: Tính 250% diện tích.
3. Phần thân nhà (không gian sử dụng chính)
- Tầng trệt, lầu 1, lầu 2, lầu 3...: Tính 100% diện tích.
- Phần ban công, lô gia: Tính 100% diện tích.
- Khu vực thông tầng (ô giếng trời): Diện tích nhỏ hơn 8m² tính 100%, diện tích lớn hơn 8m² tính 50% phần diện tích trống.
4. Phần mái nhà
- Mái tôn: Tính 20% - 30% diện tích.
- Mái bê tông cốt thép (BTCT) phẳng: Tính 50% diện tích.
- Mái ngói hệ kèo sắt hộp: Tính 60% - 70% diện tích nghiêng của mái.
- Mái ngói đúc bê tông cốt thép: Tính 100% diện tích nghiêng của mái.
Ví dụ tính chi phí thực tế cho một ngôi nhà phố 3 tầng
Giả sử bạn cần xây dựng nhà phố với kích thước đất 5m x 15m (diện tích sàn trệt là 75m²), quy mô gồm 1 trệt, 2 lầu, sử dụng móng cọc và mái bê tông cốt thép phẳng. Áp dụng công thức quy đổi:
- Móng cọc: 75m² x 40% = 30m²
- Tầng trệt: 75m² x 100% = 75m²
- Lầu 1: 75m² x 100% = 75m²
- Lầu 2: 75m² x 100% = 75m²
- Mái BTCT: 75m² x 50% = 37.5m²
- Tổng diện tích xây dựng tính giá: 30 + 75 + 75 + 75 + 37.5 = 292.5 m²
Với đơn giá xây dựng phần thô trung bình năm 2026 là 3.600.000 VNĐ/m², chi phí thi công thô ước tính sẽ là: 292.5 m² x 3.600.000 VNĐ = 1.053.000.000 VNĐ (Một tỷ không trăm năm mươi ba triệu đồng).
Danh mục vật tư thô tiêu chuẩn cam kết chất lượng
Vật liệu xây dựng chính là yếu tố cốt lõi quyết định đến khả năng chịu lực lâu dài của công trình. Tại TP.HCM, Xây dựng Tân Hoàng Phát cam kết sử dụng các loại vật tư thô thuộc phân khúc khá đến cao cấp, có chứng chỉ chất lượng rõ ràng:
- Thép xây dựng: Thép Việt Nhật (VinaKyoei) hoặc Thép Pomina thương hiệu lâu đời, đạt tiêu chuẩn độ uốn và chịu lực kéo cao.
- Xi măng: Insee (sao mai) dùng cho công tác đổ bê tông cường độ cao; xi măng Hà Tiên dùng cho công tác xây tô, hạn chế nứt nẻ bề mặt tường.
- Cát xây dựng: Cát hạt lớn sạch không lẫn bùn đất cho công tác đổ bê tông; cát hạt mịn sàng lọc kỹ cho công tác xây tô dán gạch.
- Đá xanh: Đá 1x2 Đồng Nai hoặc Hóa An cho bê tông chịu lực; đá 4x6 cho công tác lót nền móng gia tăng độ vững chắc.
- Gạch xây: Gạch tuynel Bình Dương (thương hiệu Tám Quỳnh, Thành Tâm hoặc tương đương) có độ chín đều, khả năng chịu lực và chống thấm ẩm tốt.
- Ống nước âm tường: Ống nhựa Bình Minh chịu áp lực tốt, dòng ống PP-R chịu nhiệt cho hệ thống nước nóng.
- Dây điện, cáp viễn thông: Dây cáp điện Cadivi lõi đồng nguyên chất truyền dẫn tốt, vỏ nhựa PVC cách điện an toàn; ống luồn dây điện chống cháy Sino.
- Chống thấm: Hợp chất chống thấm Sika Latex TH kết hợp với Kova CT-11A cho sàn mái, nhà vệ sinh và tường ngoài trời.
Các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí xây thô tại TP.HCM
Thực tế khi nhận báo giá từ các nhà thầu, gia chủ thường thấy có sự chênh lệch đáng kể giữa các công trình có cùng diện tích. Lý do là bởi chi phí thi công thô phụ thuộc mạnh mẽ vào các yếu tố ngoại cảnh:
1. Điều kiện giao thông và vị trí công trình
TP.HCM nổi tiếng với hệ thống hẻm nhỏ chằng chịt. Nếu công trình nằm ở mặt tiền đường lớn hoặc hẻm rộng xe tải 5 - 10 tấn ra vào thoải mái, vật tư sẽ được chở thẳng đến chân công trình, giúp tiết kiệm tối đa nhân công bốc xếp. Ngược lại, nếu xây nhà trong hẻm sâu dưới 3m, nhà thầu phải dùng xe ba gác, xe thô sơ trung chuyển vật tư nhiều lần, khiến chi phí nhân công tăng lên đáng kể.
2. Đặc điểm địa chất của từng khu vực
Địa chất tại các quận huyện của TP.HCM rất không đồng đều. Các khu vực vùng trũng, đất yếu như Quận 7, Nhà Bè, Bình Chánh, Quận 2 cũ đòi hỏi giải pháp móng rất phức tạp (ép cọc bê tông sâu, làm móng bè chịu lực lớn) để tránh lún sụt dầm sàn sau này. Trong khi đó, các khu vực đất cứng hơn như Gò Vấp, Thủ Đức cũ hay Quận 12 có chi phí làm móng nhẹ nhàng hơn rất nhiều.
3. Phong cách thiết kế kiến trúc
Một ngôi nhà phố hiện đại với các mảng khối đơn giản, vuông vức sẽ thi công nhanh và tốn ít nhân công hơn. Trái lại, các công trình đi theo phong cách cổ điển hay tân cổ điển đòi hỏi xây dựng hệ thống cột tròn phức tạp, đắp phào chỉ cửa sổ, lan can tay vịn đúc nghệ thuật, làm gia tăng cả thời gian thi công lẫn chi phí nhân lực lành nghề.
Quy trình thi công phần thô chuẩn kỹ thuật tại Tân Hoàng Phát
Một quy trình thi công minh bạch, đúng tiến độ không chỉ giúp chủ đầu tư an tâm mà còn là thước đo năng lực của nhà thầu. Quy trình xây thô tiêu chuẩn gồm các bước nghiêm ngặt sau:
- Chuẩn bị mặt bằng và định vị: Dọn dẹp phế thải xây dựng cũ, xác định ranh mốc đất chính xác bằng máy toàn đạc, dựng lán trại tạm cho công nhân và kho chứa vật liệu.
- Thi công phần móng: Đào đất hố móng, cắt đầu cọc bê tông, đổ bê tông lót, gia công lắp dựng cốp pha dầm móng và đổ bê tông móng đà kiềng.
- Thi công phần khung xương: Lắp dựng cột thép, dựng cốp pha cột dầm sàn, đi thép sàn 2 lớp đan xen kỹ lưỡng, nghiệm thu thép sàn trước khi tiến hành đổ bê tông tươi các tầng.
- Xây dựng tường bao và ngăn phòng: Xây gạch đúng kỹ thuật, bố trí lanh tô cửa chịu lực, tưới nước bảo dưỡng tường thường xuyên để tránh hiện tượng mất nước gây nứt tường sau này.
- Thi công điện nước âm tường: Đục tường đi ống luồn dây điện, ống cấp thoát nước theo đúng bản vẽ thiết kế kỹ thuật, tiến hành test áp lực đường ống nước trước khi tô trát.
- Tô trát tường và cán nền: Trát phẳng toàn bộ tường trong và ngoài nhà bằng vữa mác tiêu chuẩn, cán phẳng nền các tầng để chuẩn bị cho công tác ốp lát gạch hoàn thiện nội thất công trình.
Kinh nghiệm chọn nhà thầu thi công thô uy tín tại TP.HCM
Để đảm bảo công trình bền bỉ cùng thời gian, việc chọn mặt gửi vàng vào một đơn vị thi công uy tín là yếu tố tiên quyết. Gia chủ không nên chỉ so sánh đơn giá rẻ nhất mà cần đánh giá dựa trên các tiêu chí:
- Hồ sơ năng lực pháp lý: Đơn vị phải có tư cách pháp nhân rõ ràng, có giấy phép hoạt động trong lĩnh vực thiết kế xây dựng và thi công xây dựng được cơ quan chức năng cấp phép.
- Hợp đồng minh bạch: Hợp đồng phải ghi rõ chủng loại vật tư chi tiết của từng thương hiệu, tiến độ thi công từng giai đoạn và các điều khoản phạt vi phạm chậm trễ tiến độ hay sai lệch vật liệu.
- Quy trình giám sát chặt chẽ: Nhà thầu uy tín luôn bố trí kỹ sư giám sát trực tiếp tại công trình để giải quyết nhanh các vấn đề phát sinh và nghiệm thu từng bước trước khi chuyển giai đoạn.
Với nhiều năm kinh nghiệm thực chiến trong các dự án xây dựng nhà phố, xây dựng biệt thự và cải tạo nhà ở tại khu vực miền Nam, Xây dựng Tân Hoàng Phát tự hào mang đến giải pháp xây thô chất lượng cao, an toàn tuyệt đối với chi phí tối ưu nhất cho ngôi nhà của bạn.
Thông tin liên hệ chi tiết:
Xây dựng Tân Hoàng Phát
Địa chỉ: 88/89/17A Nguyễn Văn Quỳ, Phường Phú Thuận, TP Hồ Chí Minh, Việt Nam
Hotline: 0941.144.744
Điện thoại: 0941.144.744
Email: tanhoangphatcons@gmail.com
Website: tanhoangphatcons.com
