Chuẩn bị xây nhà vào năm 2026, gia chủ không khỏi băn khoăn về chi phí và các hạng mục đi kèm. Một bảng Báo giá xây dựng phần thô minh bạch, chi tiết không chỉ giúp bạn chủ động về tài chính mà còn đảm bảo chất lượng cốt lõi cho tổ ấm tương lai. Bài viết này sẽ bóc tách chi tiết từng hạng mục vật tư, nhân công và những lưu ý thực tế để bạn tránh tối đa các khoản chi phí phát sinh không đáng có.
Hiểu đúng về xây dựng phần thô trong thi công nhà ở
Xây dựng phần thô được ví như việc tạo dựng bộ khung xương cho cơ thể con người. Nếu phần khung này không vững chắc, mọi công đoạn trang trí hay làm đẹp ở giai đoạn hoàn thiện sau đó đều trở nên vô nghĩa. Phần thô vững chãi giúp ngôi nhà chịu lực tốt, chống thấm chịu nhiệt hiệu quả và kéo dài tuổi thọ công trình.
Thông thường, thi công phần thô sẽ bao gồm hai phần việc chính liên kết chặt chẽ với nhau: cung cấp vật tư thô và cung cấp nhân công hoàn thiện. Nhiều gia chủ thường nhầm lẫn rằng gói thầu thô bao gồm toàn bộ mọi thứ. Trên thực tế, nhà thầu xây dựng phần thô sẽ cung cấp toàn bộ nguyên vật liệu thô (sắt, thép, cát, đá, xi măng, gạch, ống nước, dây điện) và nhân công để xây dựng bộ khung. Đối với phần hoàn thiện tiếp theo, gia chủ sẽ tự chọn mua các vật tư như gạch lát nền, thiết bị vệ sinh, đèn chiếu sáng, sơn nước, còn nhà thầu chịu trách nhiệm phần nhân công lắp đặt và hoàn thiện bề mặt.
Báo giá xây dựng phần thô 2026 gồm những hạng mục nào?
Một bảng báo giá chuẩn chỉnh từ các nhà thầu uy tín sẽ được phân tách thành các nhóm hạng mục rõ ràng dưới đây nhằm giúp chủ đầu tư dễ dàng giám sát chất lượng và tiến độ:
1. Danh mục vật tư thô được cung cấp
Đây là nhóm vật liệu cấu thành nên kết cấu chịu lực chính của ngôi nhà. Chất lượng của các loại vật tư này quyết định trực tiếp đến độ an toàn của công trình. Một bảng báo giá chi tiết cần ghi rõ thương hiệu, chủng loại của từng loại vật liệu:
- Sắt, thép xây dựng: Thường sử dụng các thương hiệu lớn có uy tín trên thị trường như Thép Hòa Phát, Thép Miền Nam hoặc Thép Việt Nhật (Vinakyoei). Các loại thép này cần được kéo dập nóng đúng tiêu chuẩn kỹ thuật để đảm bảo độ dẻo và tính chịu lực cao.
- Xi măng: Sử dụng xi măng đa dụng chất lượng cao như Insee (Sao Mai cũ), Hà Tiên để đảm bảo mác bê tông và vữa tô trát đạt chuẩn. Việc sử dụng xi măng kém chất lượng rất dễ gây ra tình trạng nứt chân chim trên bề mặt tường sau một thời gian sử dụng.
- Cát xây dựng: Phân chia rõ ràng loại cát hạt lớn (cát vàng) chuyên dùng cho công tác đổ bê tông cốt thép và cát hạt mịn dùng cho xây tô trát tường. Cát cần được lọc sạch, không lẫn tạp chất hữu cơ, bùn đất để đảm bảo độ liên kết của vữa.
- Đá xanh: Đá 1x2 dùng cho đổ bê tông cột, dầm, sàn; đá 4x6 dùng cho công tác lót móng trước khi đổ bê tông. Đá xanh có cường độ chịu lực cơ học tốt hơn hẳn đá đen hay đá tạp dễ nứt vỡ.
- Gạch xây dựng: Gạch ống và gạch đinh tuynel chất lượng cao từ các nhà máy thương hiệu như Bình Dương, Đồng Nai. Gạch đinh được ưu tiên xây gia cố ở các vị trí chân tường tiếp giáp đất ẩm, các đố cửa chịu lực và hộp kỹ thuật (hộp gen).
- Hệ thống ống nước âm tường: Ống cấp nước nóng lạnh chịu nhiệt PP-R, ống thoát nước PVC từ các thương hiệu lớn như Bình Minh, Tiền Phong hoặc Vesbo. Đường kính và độ dày ống phải đúng thiết kế để chịu áp lực nước lớn và tránh rò rỉ ngầm.
- Hệ thống luồn dây điện: Ống luồn dây điện chống cháy chuyên dụng loại đi âm sàn và âm tường của Sino hoặc Panasonic, kèm theo các đế âm tường chất lượng cao chịu được va đập mạnh trong quá trình thi công.
- Hóa chất chống thấm chuyên dụng: Các loại phụ gia chống thấm gốc xi măng hoặc polyme như Sika Latex, SikaProof Membrane để xử lý triệt để sàn nhà vệ sinh, sàn ban công, sê nô và mái bê tông cốt thép.
2. Phần nhân công thi công xây dựng
Nhân công trong gói xây dựng phần thô thường thực hiện trọn gói phần thô kết cấu và lo phần nhân công cho công tác hoàn thiện bề mặt công trình. Các đầu việc cụ thể bao gồm:
- Đào đất và xử lý nền móng: Tiến hành đào đất hố móng, dầm móng, đà kiềng, xây bể tự hoại bằng gạch đinh chịu lực, đổ bê tông lót móng bảo vệ cốt thép.
- Gia công cốt thép và cốp pha: Lắp dựng ván khuôn định hình dầm, cột, sàn, cầu thang, gia công lắp dựng cốt thép đúng định lượng và khoảng cách trong hồ sơ kỹ thuật.
- Đổ bê tông kết cấu: Đổ bê tông các cấu kiện móng, cột, dầm sàn, lanh tô bằng bê tông tươi hoặc bê tông trộn tại chỗ đúng mác thiết kế (thường là mác 250 đối với sàn, cột).
- Xây tường và tô trát: Xây dựng toàn bộ tường bao che, tường ngăn chia không gian phòng ốc, hộp kỹ thuật bằng gạch ống. Tiến hành tô trát hoàn thiện bề mặt tường trong và ngoài nhà theo đúng cao độ và độ phẳng của thước dây, máy bắn cốt.
- Cán nền tạo độ dốc: Cán nền bằng vữa xi măng tạo độ phẳng trước khi lát gạch sàn các tầng, đồng thời tạo độ dốc chuẩn xác về phía phễu thu sàn tại ban công, sân thượng và nhà vệ sinh.
- Chống thấm bề mặt: Quét các lớp chống thấm chuyên dụng từ 2 đến 3 lớp chéo nhau tại các khu vực sàn ẩm ướt để ngăn nước rò rỉ xuống tầng dưới.
- Lắp đặt hệ thống kỹ thuật âm tường: Thi công luồn ống điện, đặt các hộp đế âm, đi đường ống cấp thoát nước âm dầm sàn trước khi đổ bê tông và âm tường trước khi tô trát.
- Nhân công hoàn thiện bề mặt: Đây là phần việc được hỗ trợ trong gói nhân công thô, bao gồm ốp lát gạch nền toàn nhà, ốp lát gạch tường nhà vệ sinh; sơn nước (bao gồm bả bột 2 lớp và lăn sơn phủ); lắp đặt các thiết bị điện chiếu sáng cơ bản và thiết bị vệ sinh (bồn cầu, lavabo, vòi sen).
3. Các chi phí phụ trợ và quản lý công trình
Bên cạnh vật tư và nhân công trực tiếp, bảng báo giá chuẩn sẽ bao gồm cả chi phí cho các công tác phụ trợ để đảm bảo an toàn lao động và vệ sinh môi trường:
- Dựng lán trại tạm thời đảm bảo điều kiện ăn ở và sinh hoạt cho công nhân tại công trình để bảo vệ vật tư xây dựng.
- Lắp đặt hệ thống giàn giáo bao che, lưới an toàn xung quanh công trình để ngăn bụi bẩn và tránh các vật rơi tự do làm ảnh hưởng tới khu dân cư liền kề.
- Thu dọn phế thải xây dựng, quét dọn mặt bằng thi công hàng ngày và xúc phế thải đổ đi định kỳ để giữ gìn vệ sinh chung.
- Đăng ký tạm trú tạm vắng cho nhân công và chuẩn bị các trang thiết bị bảo hộ lao động đạt tiêu chuẩn quốc gia.
Những yếu tố quyết định đến đơn giá xây thô năm 2026
Chi phí thi công phần thô thực tế sẽ dao động khá lớn dựa trên nhiều biến số thực tế mà chủ đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đặt bút ký hợp đồng:
- Quy mô và diện tích xây dựng: Với những công trình có tổng diện tích sàn lớn, nhà thầu dễ dàng tối ưu hóa chi phí vận chuyển máy móc, khấu hao giàn giáo và nhân công quản lý, do đó đơn giá tính theo mét vuông thường sẽ thấp hơn so với các ngôi nhà có diện tích nhỏ hẹp dưới 150m2.
- Điều kiện giao thông và vận chuyển vật tư: Những ngôi nhà phố nằm sâu trong các con ngõ nhỏ, xe tải chở vật liệu không thể tiếp cận trực tiếp buộc nhà thầu phải trung chuyển bằng xe ba gác hoặc bốc xếp thủ công. Chi phí nhân công tăng thêm này sẽ được cộng trực tiếp vào đơn giá xây dựng thô.
- Yêu cầu về mặt phong cách kiến trúc: Một dự án xây dựng nhà phố hiện đại với đường nét vuông vức, tối giản sẽ có thời gian thi công nhanh và đơn giá tốt hơn nhiều so với dự án xây dựng biệt thự cổ điển hoặc tân cổ điển với các yêu cầu phức tạp về đắp vẽ phào chỉ, đắp nổi hoa văn mĩ thuật mặt tiền.
- Địa chất nền đất: Kết cấu đất yếu tại các khu vực ven sông ngòi đòi hỏi các giải pháp xử lý móng sâu phức tạp như móng cọc khoan nhồi, móng bè, làm tăng đáng kể khối lượng bê tông và sắt thép so với những khu vực đất cứng móng băng đơn giản.
- Sự biến động của thị trường vật liệu xây dựng: Giá thép, cát và xi măng luôn có những chu kỳ biến động khó lường theo cung cầu của nền kinh tế. Lựa chọn một nhà thầu uy tín cam kết không tăng giá vật tư thô suốt quá trình thi công là điểm mấu chốt để tránh rủi ro lạm phát chi phí.
Cách tính diện tích xây dựng phần thô chuẩn xác nhất
Để tự nhẩm tính chi phí ban đầu, gia chủ cần hiểu phương pháp tính diện tích xây dựng theo m2 móng, sàn và mái đang được áp dụng phổ biến hiện nay:
- Diện tích phần móng: Tính từ 30% đến 50% diện tích sàn trệt tùy thuộc vào loại móng (móng đơn tính 30%, móng băng tính 50%, móng cọc tính 40%).
- Diện tích sàn sử dụng: Các tầng trệt, lầu 1, lầu 2, chuồng cu (nếu có) được tính 100% diện tích sàn thực tế.
- Diện tích phần mái: Mái tôn tính 30%, mái ngói hệ vì kèo sắt tính 50% - 70%, mái bê tông cốt thép tính 50%, mái ngói đổ bê tông cốt thép tính 100% diện tích xéo của mái.
- Khu vực thông tầng, sân thượng: Thường được tính từ 50% đến 70% diện tích tùy theo quy định cụ thể của từng nhà thầu.
Ví dụ: Bạn dự định xây dựng nhà phố kích thước 5x15m (75m2/sàn), quy mô 1 trệt 2 lầu, sử dụng móng cọc và mái bê tông cốt thép phẳng. Tổng diện tích xây dựng tạm tính sẽ là: Móng cọc (75m2 x 40% = 30m2) + Tầng trệt (75m2 x 100% = 75m2) + Lầu 1 (75m2 x 100% = 75m2) + Lầu 2 (75m2 x 100% = 75m2) + Mái bê tông (75m2 x 50% = 37.5m2). Tổng diện tích quy đổi để tính giá rơi vào khoảng 292.5m2.
Kinh nghiệm vàng để tránh phát sinh chi phí khi xây thô
Thi công phần thô rất dễ phát sinh những khoản chi phí ngoài tầm kiểm soát nếu hợp đồng ban đầu thiếu chặt chẽ. Để bảo vệ quyền lợi của mình, gia chủ cần lưu ý các vấn đề cốt lõi sau:
Thứ nhất, kiểm soát chặt chẽ phụ lục vật tư. Không chấp nhận những cụm từ chung chung như "sắt thép chất lượng tương đương" hay "gạch loại tốt". Mọi vật tư đưa vào công trình đều phải có tên thương hiệu cụ thể, chứng chỉ xuất xưởng rõ ràng trước khi cho phép hạ tải xuống công trình.
Thứ hai, thống nhất quy trình nghiệm thu từng giai đoạn. Trước khi đổ bê tông bất kỳ cấu kiện nào (móng, cột, dầm sàn), chủ nhà hoặc giám sát độc lập phải ký biên bản nghiệm thu cốt thép và cốp pha. Việc kiểm tra khoảng cách thép đai, chiều dày lớp bê tông bảo vệ sắt là bắt buộc để đảm bảo kết cấu đạt thiết kế.
Thứ ba, làm rõ trách nhiệm bảo hành kết cấu. Các nhà thầu uy tín thường cam kết bảo hành phần khung kết cấu chịu lực từ 5 đến 10 năm và phần hoàn thiện chống thấm từ 1 đến 2 năm. Đây là cam kết bằng văn bản thể hiện năng lực và sự tự tin về chất lượng thi công của đơn vị nhà thầu.
Xây dựng Tân Hoàng Phát - Đơn vị thi công phần thô chuyên nghiệp và uy tín
Nếu bạn đang tìm kiếm một đối tác tin cậy để hiện thực hóa bản vẽ ngôi nhà mơ ước, Xây dựng Tân Hoàng Phát tự hào là người đồng hành đáng tin cậy. Với thế mạnh hoạt động chuyên sâu trong các lĩnh vực thi công xây dựng và thiết kế nội thất, chúng tôi cung cấp giải pháp toàn diện từ thiết kế xây dựng ban đầu cho đến khi hoàn thiện nội thất công trình.
Tại Tân Hoàng Phát, chúng tôi thấu hiểu rằng mỗi mét vuông nhà phố hay biệt thự đều chứa đựng tâm huyết và sự tích lũy của gia chủ. Chính vì thế, quy trình báo giá xây dựng phần thô của chúng tôi luôn đảm bảo sự chi tiết từng m2 đất, không lập lờ, không ẩn giấu chi phí. Đội ngũ kỹ sư dày dặn kinh nghiệm cùng lực lượng công nhân tay nghề cao cam kết mang lại những công trình bền vững theo thời gian. Dù là dự án xây mới hoàn toàn hay cải tạo nhà ở hiện trạng cũ nát, chúng tôi luôn tiếp cận với tinh thần trách nhiệm tuyệt đối.
Thông tin liên hệ chi tiết:
Xây dựng Tân Hoàng Phát
Địa chỉ: 88/89/17A Nguyễn Văn Quỳ, Phường Phú Thuận, TP Hồ Chí Minh, Việt Nam
Hotline: 0941.144.744
Điện thoại: 0941.144.744
Email: tanhoangphatcons@gmail.com
Website: tanhoangphatcons.com
