Bắt đầu kế hoạch dựng xây tổ ấm tại thành phố năng động nhất cả nước luôn đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng về tài chính và pháp lý. Trong đó, việc tham khảo báo giá xây nhà phần thô tphcm mới nhất năm 2026 là bước đi đầu tiên giúp gia chủ dự toán ngân sách chính xác, tránh phát sinh chi phí không đáng có. Phần thô được ví như "khung xương" quyết định sự kiên cố và tuổi thọ của ngôi nhà. Bài viết này từ Xây dựng Tân Hoàng Phát sẽ cung cấp cho bạn thông tin chi tiết về đơn giá, chủng loại vật tư tiêu chuẩn và quy trình thi công thực tế tại khu vực TP.HCM.
Hiểu Đúng Về Xây Nhà Phần Thô Và Tầm Ảnh Hưởng Đến Công Trình
Để tránh những hiểu lầm khi làm việc với nhà thầu, gia chủ cần hiểu rõ bản chất của gói thi công phần thô. Đây là giai đoạn kiến tạo kết cấu chịu lực chính của toàn bộ công trình, từ nền móng cho đến mái nhà.
Hạng mục công việc bao gồm trong gói xây thô
Thông thường, một hợp đồng thi công phần thô tiêu chuẩn sẽ bao gồm hai phần chính: cung cấp vật tư thô kết hợp nhân công xây dựng thô, và cung cấp nhân công hoàn thiện. Chi tiết các hạng mục gồm:
- Phần xây dựng cơ bản (Nhà thầu lo vật tư và nhân công): Đào đất móng, xử lý nền, thi công cốt thép, cốp pha, đổ bê tông móng, đà kiềng, cổ cột, dầm, sàn các tầng. Xây tường gạch bao quanh và tường ngăn chia phòng, tô trát tường trong và ngoài đúng kỹ thuật. Lắp đặt hệ thống đường ống nước âm tường, đường ống luồn dây điện, cáp mạng, cáp truyền hình.
- Phần nhân công hoàn thiện (Nhà thầu cung cấp nhân công, gia chủ cung cấp vật tư hoàn thiện): Lát gạch nền, ốp gạch tường, bả mastic, sơn nước toàn bộ nhà. Lắp đặt các thiết bị vệ sinh (bồn cầu, lavabo, vòi sen), thiết bị điện cơ bản (đèn chiếu sáng, công tắc, ổ cắm).
Vì sao không nên tiết kiệm chi phí ở phần thô?
Nếu ví ngôi nhà như một cơ thể sinh học, thì phần thô chính là hệ xương khớp chịu lực trực tiếp. Phần hoàn thiện bên ngoài như màu sơn, gạch lát, cửa hay tủ bếp có thể dễ dàng thay thế, sửa chữa sau vài năm sử dụng nếu lỗi thời hoặc xuống cấp. Tuy nhiên, nếu kết cấu móng bị sụt lún, dầm sàn bị nứt gãy hay tường bị thấm dột nghiêm trọng do bòn rút vật tư thô, việc khắc phục cực kỳ tốn kém và nguy hiểm. Do đó, việc đầu tư đúng mức cho phần thô với vật tư chất lượng cao là quyết định sáng suốt của mọi chủ đầu tư thông thái.
Báo Giá Xây Nhà Phần Thô TP.HCM 2026 Mới Nhất
Thị trường vật liệu xây dựng và nhân công tại TP.HCM đầu năm 2026 có những biến động nhất định do tiêu chuẩn kỹ thuật ngày càng khắt khe và chi phí vận chuyển trong nội đô tăng nhẹ. Dưới đây là bảng báo giá chi tiết được Xây dựng Tân Hoàng Phát tổng hợp và áp dụng cho các công trình tiêu chuẩn.
Đơn giá xây dựng phần thô tính theo mét vuông (m2)
- Thi công xây dựng nhà phố hiện đại (từ 1 đến 2 mặt tiền): Dao động từ 3.400.000đ/m2 đến 3.700.000đ/m2. Áp dụng cho các công trình có tổng diện tích xây dựng trên 350m2 và có đường giao thông thuận tiện cho xe chở vật tư ra vào.
- Thi công nhà phố kiến trúc tân cổ điển: Dao động từ 3.600.000đ/m2 đến 3.900.000đ/m2 do yêu cầu đắp phào chỉ, phù điêu mặt tiền và kết cấu chịu lực phức tạp hơn.
- Thi công xây dựng biệt thự hiện đại / Biệt thự vườn: Dao động từ 3.800.000đ/m2 đến 4.200.000đ/m2 nhờ không gian rộng thoáng nhưng yêu cầu cao về biện pháp thi công an toàn và cốp pha tấm lớn.
- Thi công xây dựng biệt thự cổ điển sang trọng: Từ 4.200.000đ/m2 trở lên, cần đội ngũ thợ lành nghề có kinh nghiệm đắp vẽ tay nghệ thuật và giám sát kỹ thuật chặt chẽ.
Cách tính hệ số diện tích xây dựng chuẩn xác
Để tự tính toán sơ bộ chi phí xây dựng cho ngôi nhà của mình, gia chủ có thể áp dụng hệ số tính diện tích phổ biến của các nhà thầu uy tín hiện nay:
- Phần móng: Móng băng tính 50% diện tích sàn trệt; móng cọc (chưa tính cọc) tính 30% - 40% diện tích; móng bè tính 100% diện tích sàn trệt.
- Phần tầng hầm (nếu có): Độ sâu dưới 1.5m tính 150% diện tích; độ sâu từ 1.5m - 2.0m tính 170% - 200% diện tích.
- Tầng trệt và các tầng lầu: Tính 100% diện tích xây dựng của tầng đó (bao gồm cả ban công).
- Thông tầng / Ô trống: Diện tích lớn hơn 8m2 tính 50% diện tích; dưới 8m2 tính 100% diện tích.
- Phần mái nhà: Mái tôn tính 30% diện tích; mái bê tông cốt thép tính 50% diện tích; mái ngói hệ vì kèo sắt tính 70% diện tích; mái bê tông dán ngói tính 100% diện tích.
Các Yếu Tố Khách Quan Ảnh Hưởng Đến Chi Phí Xây Thô Tại TP.HCM
Thực tế, không có một con số cố định tuyệt đối cho mọi ngôi nhà. Đơn giá trên mét vuông có thể thay đổi dựa trên các yếu tố đặc thù sau:
Vị trí địa lý và điều kiện thi công thực tế
Những ngôi nhà nằm sâu trong các con hẻm nhỏ tại các quận trung tâm như Quận 3, Quận 5, Quận Phú Nhuận thường có chi phí xây dựng cao hơn. Lý do là xe tải lớn chở cát, đá, bê tông tươi không thể tiếp cận công trình. Nhà thầu phải bố trí bãi tập kết trung chuyển bên ngoài, dùng xe ba gác hoặc huy động nhân công vận chuyển thủ công vào bên trong, làm tăng chi phí nhân công và hao hụt vật tư.
Địa chất khu vực xây dựng
TP.HCM có địa chất phân hóa rõ rệt. Các quận huyện khu Đông và Nam như Quận 7, Nhà Bè, Bình Chánh sở hữu nền đất yếu, nhiều bùn sét sét sâu. Khi xây dựng tại đây, chi phí xử lý nền móng bằng phương pháp ép cọc bê tông cốt thép hoặc cọc ly tâm sẽ cao hơn hẳn so với vùng đất sét pha cát chịu lực tốt như Gò Vấp, Quận 12 hay thành phố Thủ Đức.
Bản vẽ thiết kế kiến trúc và kết cấu
Một ngôi nhà phố có thiết kế nhiều ô văng giật cấp, ban công uốn lượn, nhiều giếng trời thông tầng phức tạp đòi hỏi thời gian thi công cốp pha lâu hơn, hao phí gỗ và giàn giáo cao hơn so với nhà hộp vuông vức đơn giản. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến thời gian hoàn thành và định mức nhân công của nhà thầu.
Vật Tư Tiêu Chuẩn Cam Kết Trong Thi Công Phần Thô
Để đảm bảo tính minh bạch và uy tín, Xây dựng Tân Hoàng Phát luôn quy định rõ ràng chủng loại vật tư sử dụng trong hợp đồng thi công. Chúng tôi cam kết sử dụng vật liệu chính hãng, tuyệt đối không đưa vật tư kém chất lượng vào công trình:
- Thép xây dựng: Sử dụng thép Việt Nhật (Vina Kyoei) hoặc thép Hòa Phát đạt chuẩn mác thép CB300-V, CB400-V về độ dẻo dai và khả năng chịu lực uốn nén cao.
- Xi măng: Thương hiệu Holcim (nay là Insee) dùng chuyên dụng cho công tác đổ bê tông kết cấu dầm sàn; xi măng Hà Tiên đa dụng dùng cho công tác xây tô tường bao ngăn để đảm bảo độ mịn và hạn chế nứt chân chim.
- Cát xây dựng: Cát hạt lớn (cát vàng) sạch, không lẫn bùn đất dùng cho đổ bê tông dầm cột; cát hạt mịn sàng lọc kỹ dùng cho công tác xây tô bề mặt.
- Đá xanh tự nhiên: Đá 1x2 cho đổ bê tông sàn cột chịu lực; đá 4x6 cho công tác lăm le lót móng chịu nén. Nói không với đá đen dễ vỡ.
- Gạch xây tường: Gạch tuynel Bình Dương từ các thương hiệu uy tín như Đồng Tâm, Tám Quỳnh, Thành Tâm với kích thước chuẩn, độ chín đồng đều và khả năng chống thấm nước cao.
- Ống nước âm tường: Hệ thống ống nhựa uPVC và chịu nhiệt PPR của thương hiệu Bình Minh - lựa chọn hàng đầu chống rò rỉ nước ngầm.
- Thiết bị điện âm tường: Sử dụng đế âm và ống luồn dây điện chống cháy, chịu lực va đập của hãng Sino hoặc Panasonic.
Quy Trình Thi Công Phần Thô Đạt Chuẩn Kỹ Thuật Của Tân Hoàng Phát
Một ngôi nhà bền vững trọn đời không chỉ cần vật tư tốt mà phải được thi công bởi một quy trình nghiêm ngặt, tuân thủ tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam. Tân Hoàng Phát áp dụng quy trình kiểm soát chất lượng qua các bước cụ thể:
Chuẩn bị mặt bằng và định vị ranh giới
Tiến hành dọn dẹp mặt bằng, phá dỡ công trình cũ an toàn (nếu có). Định vị tim móng, ranh giới đất dựa trên bản vẽ xin phép xây dựng đã được phê duyệt. Đo đạc độ cao chuẩn của cốt nền để tránh sai lệch so với quy hoạch hạ tầng đô thị xung quanh.
Thi công phần móng và công trình ngầm
Đào đất móng bằng máy kết hợp sửa thủ công. Lắp dựng cốt thép móng, cốp pha định hình và tiến hành đổ bê tông móng (móng băng, móng cọc hoặc móng bè). Đồng thời thi công hệ thống bể tự hoại tự hoại 3 ngăn, bể chứa nước ngầm và các đường ống thoát nước thải dưới cốt nền tầng trệt trước khi lấp đất lu lèn chặt.
Thi công khung xương bê tông cốt thép
Lắp dựng cốp pha dầm cột, lắp ráp cốt thép theo đúng thiết kế kết cấu. Tiến hành đổ bê tông cột, dầm, sàn của từng tầng. Quá trình đổ bê tông luôn được lấy mẫu thí nghiệm mác bê tông thực tế và bảo dưỡng ẩm liên tục bằng cách tưới nước và phủ bao tải đay theo đúng tiêu chuẩn kỹ thuật.
Xây tường ngăn và tô trát hoàn thiện thô
Xây tường bao quanh dày 200mm bảo vệ ngôi nhà chống nóng ẩm, tường ngăn phòng dày 100mm. Lắp đặt hệ thống điện nước âm tường trước khi tiến hành tô trát. Tô trát phẳng mịn bề mặt tường bằng vữa xi măng mác cao, tạo lớp nền hoàn hảo cho công đoạn sơn bả hoặc hoàn thiện nội thất công trình sau này.
Chống thấm chuyên sâu và nghiệm thu bàn giao
Chống thấm kỹ lưỡng bằng vật liệu gốc xi măng hai thành phần cho các khu vực thường xuyên tiếp xúc với nước như nhà vệ sinh, ban công, sân thượng, mái bê tông. Tiến hành ngâm nước thử thấm tối thiểu 48 giờ trước khi chuyển sang giai đoạn tiếp theo. Cuối cùng dọn dẹp vệ sinh công nghiệp toàn bộ công trình để bàn giao phần thô sạch sẽ.
Kinh Nghiệm Giúp Gia Chủ Tránh Phát Sinh Chi Phí Khi Xây Nhà
Nhiều gia chủ gặp phải tình trạng chi phí thực tế vượt xa dự toán ban đầu do thiếu kinh nghiệm kiểm soát. Để hạn chế tối đa rủi ro này, bạn nên lưu ý các điểm mấu chốt:
- Sở hữu hồ sơ thiết kế kỹ thuật hoàn chỉnh: Tránh việc vừa xây vừa nghĩ ý tưởng. Bản vẽ thiết kế kiến trúc và kết cấu rõ ràng giúp bóc tách khối lượng vật tư chính xác đến 95%, giảm thiểu việc đập phá sửa đổi.
- Lựa chọn hợp đồng trọn gói rõ ràng: Hợp đồng cần ghi cụ thể đơn giá cố định cho suốt quá trình thi công, liệt kê chi tiết chủng loại vật tư kèm nhãn hiệu cụ thể, tiến độ thanh toán chia nhỏ theo từng giai đoạn nghiệm thu thực tế.
- Hạn chế thay đổi phương án kiến trúc giữa chừng: Việc thay đổi công năng các phòng hoặc kết cấu dầm cột khi đang thi công dở dang luôn dẫn đến việc phát sinh chi phí nhân công đập phá và hao hụt vật tư rất lớn.
- Chọn nhà thầu uy tín thay vì chọn giá rẻ nhất: Những lời chào giá rẻ bất ngờ thường đi kèm với việc bòn rút vật tư, sử dụng thợ phụ tay nghề yếu kém hoặc tính thêm nhiều chi phí phát sinh mập mờ trong quá trình thi công thực tế.
Dịch Vụ Thiết Kế Và Thi Công Trọn Gói Tại Tân Hoàng Phát
Bên cạnh dịch vụ mũi nhọn thi công phần thô, Xây dựng Tân Hoàng Phát còn cung cấp giải pháp toàn diện từ tư vấn thiết kế xây dựng, thiết kế nội thất đến cải tạo nhà ở và thi công hoàn thiện nội thất công trình. Sự đồng bộ từ khâu lên ý tưởng bản vẽ đến thi công thực tế ngoài công trường giúp gia chủ tiết kiệm tối đa thời gian, tối ưu hóa công năng sử dụng và đảm bảo tính thẩm mỹ đồng nhất cho toàn bộ công trình.
Dù là dự án xây dựng nhà phố hiện đại, xây dựng biệt thự cổ điển sang trọng hay cải tạo nâng tầng nhà cũ, đội ngũ kiến trúc sư, kỹ sư giàu kinh nghiệm thực chiến của Tân Hoàng Phát luôn dốc hết tâm huyết mang lại không gian sống an toàn, bền vững và đẳng cấp nhất cho gia đình bạn.
Thông Tin Liên Hệ Xây Dựng Tân Hoàng Phát
Nếu bạn đang chuẩn bị kế hoạch xây dựng nhà mới và cần tư vấn phương án thiết kế tối ưu kèm dự toán chi phí chi tiết theo diện tích đất, hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được hỗ trợ nhanh chóng:
Xây dựng Tân Hoàng Phát
Địa chỉ: 88/89/17A Nguyễn Văn Quỳ, Phường Phú Thuận, TP Hồ Chí Minh, Việt Nam
Hotline: 0941.144.744
Điện thoại: 0941.144.744
Email: tanhoangphatcons@gmail.com
Website: tanhoangphatcons.com
